住まいのノウハウ講義 / 買う / 中古住宅の買い方

中古住宅の魅力とは?(2)

中古住宅は実際の物件を見て選ぶことができる

2016/01/04 枦山 剛

新築物件は完成前に販売されることがほとんど。一方、中古物件はありのままの姿を確認することができます。安全性はもとより、風通しや隣室の音の聞こえ具合までチェックすることができます。

「青田売り」「図面買い」のリスク

「新築時に〝手抜き工事〟や〝初期不良〟を見抜くことは極めて困難」だと前述しました。しかし、現実には、新築物件を購入する際に、新築時の状態を確認できることすら稀です。戸建てにしろ、マンションにしろ、新築物件の大部分は「青田売り」だからです。

 青田売りとは、物件の完成前に販売することです。買う側はモデルハウスやモデルルームを参考に、未完成物件を「図面買い」することになります。業者が青田売りを推し進める最大の理由は、早期に資金を回収できるからです。一棟もしくは一戸でも売れ残りが出てしまうと、その間、現地の販売センター等も閉鎖するわけにいかず、また事業資金の借入利息も膨らんでいきます。つまり業者からすると、新築物件はより早く売ってしまいたい、さらにいえば、何としても売ってしまわなければならないのです。

 一方で、売買契約を結んでしまった以上、引き渡し日を遅らせるわけにもいきません。ともすれば、賠償問題にも成りかねません。そのため、どうしても安全性よりも工期優先の考えに陥りやすく、手抜き工事等が発生する一因となるのです。

中古は特定の物件の販売に固執しない?

 これに対して、中古物件は新築ほど販売を急いでいないケースがほとんどです。もちろん、物件の所有者である売り主のなかには、やむにやまれぬ事情から一刻も早く手放したい人もいるでしょう。けれども、実際に販売の窓口となるのは仲介業者です。仲介業者の立場からすれば、必ずしも特定の物件を売ることに固執する必要はありません。なぜならば、いくつも抱えている物件のなかからひとつ買ってもらえれば、自社の利益を確保することができるからです。

 そういう意味では、買い主自身がいろいろな物件を吟味した上で、「これなら」と納得する物件を購入することができるといえます。

 ただし、納得できる物件選びのためには、仲介業者の「もうひとつの事情」を知っておくこと必要です。仲介業者の手数料は「片手」と「両手」といわれる手数料があります。両手とは売り主と買い主の両者から手数料をもらえる取引で、片手とは売り主か買い主のどちらか一方から手数料をもらう取引です。この違いで仲介業者に入る手数料は倍変わるのです。

 当然、仲介業者は手数料を多くもらえる両手を優先します。この違いは取引に仲介業者が2社入るか、1社だけしか入らないかの違いです。通常は2社なら片手、1社なら両手となることがほとんどです。したがって購入者の希望をより満たす物件があっても、その物件が片手なら、たとえ購入者の希望を満たさないものであっても、両手が取れる物件をあの手この手ですすめてくる一部業者もいます。

 こうした事情を知らなければ、仲介業者にとって都合のよい偏った情報のなかから物件を選ぶことになりかねず、購入した後で後悔する可能性が高まります。仲介業者が、片手と両手の物件を選別せず、購入者の希望条件を優先して物件をすすめてくれるなら中古購入のメリットが最大限発揮できます。

実際の物件を見て選べるメリット

 モデルハウスやモデルルームでは、設備や内装等も標準仕様ではなく、別途費用のかかるオプションをフル装備しているケースも珍しくありません。配置されている家具やインテリア等も高価で、実際の住み心地のイメージとは大きく異なります。

 一方、中古物件はありのままの姿を確認することができます。安全性はもとより、風通しや隣室の音の聞こえ具合までチェックすることができます。「現物を見て選べる」こと以上に信頼できる情報はないのではないでしょうか。

●現物を見ないと判断できないこと
外壁等の欠陥の有無/実際の間取り/眺望/日当たり/風通し/部屋の広さ/近隣や上階、隣室等の騒音/設備のレベル/管理のレベル(マンションの場合)/売主等からの実際に住んでみての声

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