住まいのノウハウ講義 / 買う / 中古住宅の買い方

中古住宅の魅力とは?(3)

中古住宅は広告宣伝費がかからないのでリーズナブル

2016/01/04 枦山 剛

新築物件には広告宣伝費やモデルルームの建設費など多くの費用が乗せられています。中古物件の価格は需要と供給で決まるのでリーズナブルだし、将来的に資産価値が大きく目減りするリスクも少ないのです。

新築物件の価格には多額な広告宣伝費が含まれている

 新築物件と中古物件では価格の決定方法も異なります。一般に新築物件の価格は土地の仕入費用や建設費、販売のための広告宣伝費、さらにそれらの資金を融資で調達している場合は、その返済利息なども含めた原価に、目標利益を積み上げて決まります。

 このうち新築物件の価格に占める新聞広告やテレビCMなどの広告宣伝費の割合は3パーセント前後。さらにここにモデルルームの建設・維持費、販売会社への手数料なども含めると、価格の約10パーセント前後を占めるといわれています。たとえば、5000万円の新築物件なら本来の物件の価値とは無関係の費用が500万円も上乗せされていることになります。

 このように新築物件の価格決定のベースはあくまで「原価」であり、基本的に売り手の「元をとりたい」という都合によって決められているのです。

 見方を変えれば、新築物件には資産価値という面からみると意味のない費用が多分に含まれているのです(先ほどの5000万円の新築物件でいえば、500万円は資産価値という面から見れば意味のない費用です)。したがって、この意味のない費用分の価値は市場で評価されないので、中古になった瞬間(購入した瞬間)になくなります。

中古一戸建ての価格は〝土地の評価額〟がベース

 では、中古一戸建ての価格はどのように決まるのでしょうか。一番のベースとなるのは、現在における「土地の評価額」です。これに建物の価値と目標利益をプラスして算出します。

 建物の価値は、通常「再調達原価-減価額」で求めます。再調達原価とは、簡単にいうと、現在同じ建物を新築すると想定した場合の価格(=1㎡あたりの一般的な新築単価×延床面積)のこと。ここから築後年数を考慮した減価額(=再調達原価×築年数÷耐用年数 ※耐用年数は建物に応じて20~25年に設定)を差し引いて、現在の価値を算出します。

 ただし、建築基準法などの法改正により建築当初は基準を満たしていても、現行法では基準に満たない建築物になってしまった場合などは上記評価以下になることもあり得ます。

 中古一戸建ての販売においては、パンフレットもなければ、モデルハウスも設置されません。投入される広告宣伝費はごくわずかです。このように中古一戸建ての価格には余計な原価が上乗せされていないぶん、住まいそのものの実質的な価値が反映されているといえます。

 つまり、建築基準法改正等を除けば地価が下がらない限り、将来的に資産価値が大きく目減りするリスクも少ないというメリットがあるのです。

中古マンションの価格は〝市場価格〟

 中古マンションも中古一戸建てと同様に、販売に際してパンフレットが作成されたり、モデルルームが設置されたりすることはありません。そもそも売主の大部分は個人ですから、原価に相当するものといえば、購入時の費用となってしまいます。

 そのため、いくら原価を回収したいと考えても、原価以上の価格を設定することは現実的に不可能です。そのため、中古マンションの価格は多くの場合、需要と供給の関係で決まります。

 2013年の調査によると、首都圏で販売された新築マンションの平均価格は4929万円。一方、築5年以内の中古マンションの平均価格は4220万円、同じく築6~10年が3730万円、築11~15年が3197万円となっています。つまり、築15年以内の中古マンションは新築マンションに比べて約14~35%も低い価格で購入可能ということになります。

 また供給戸数においても、2014年の首都圏1都3県で、新築マンションが約5.2万戸、中古マンションが約41.1万戸。近畿圏2府1県で、新築マンションが約1.7万戸、対して中古マンションが約13.4万戸と、いずれも中古マンションが圧倒しています。

 このように中古マンションは選べる物件数も多いため、単に価格が安いだけでなく、本当の意味でリーズナブルな選択が可能なのです。

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