住まいのノウハウ講義 / 不動産投資 / 物件の選びかた

収益物件の裏を見抜くための知恵(6)

利回りが高いからといって飛びついてはいけない

2016/03/28 枦山 剛

これまで、優良物件の探し方についてご紹介してきましたが、稀に「こんな物件が存在するの?」というような超優良物件(らしい)ものが出てくることがあります。しかし、利回りだけに目を取られて飛びつくようなことがあってはいけません。利回りが高いからこそ慎重な検討が必要です。

高すぎる利回り=裏に何かある

 投資物件を探すときに、ひとつの目安となるのが「利回り」です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」のふたつがあります。物件情報に書かれている利回りは、ほとんどの場合は、表面利回りのことです。表面利回りは、不動産の購入価格(物件の取得価額)に対する年間収入(家賃収入等)の割合のことをいいます( http://sumai-u.com/?p=3661 )。

 ポータルサイトなどから送られてくる物件情報を見ていると、なかにはとても魅力的に思える高利回りの物件が入っていることがあります。利回りが高いということは、物件価格が安いか家賃が高いかのどちらか、もしくはその両方ということです。「安い物件なのに高い家賃が取れる」と聞くと、何か裏があるように思いませんか?

 新築物件でない限り、すでに入居者がいますから、家賃の額は決まっています。そうすると、利回りが高いということは、物件価格が安いということです。不動産価格が高い水準にある現在、実は、そうした安値の物件には何かしらの理由があることが多いのです。

 たとえば、借地権の物件や再建築不可物件、違法建築物件、事故物件などのほか、交通の弁が悪すぎる、立地が悪すぎる、極端な田舎にあるなど、安い値段をつけているには理由があるのです。

 そうした物件を購入してしまうと、入居者の確保がむずかしかったり、修繕にお金がかかりすぎて収支がマイナスになってしまったりと、賃貸経営は困難を極めます。そして、建て替えもできなければ、いざ売却しようにも買い手がつかないという悲劇さえ起こってしまいます。

 確かに、利回りの高い割安な物件は不動産投資をする上では狙い目の物件といえます。ただし、割安というのはあくまでも「物件の価値に対して価格が安い」ということです。当然のことですが、単純に金額が安い物件のことをいうのではないのです。

利回りだけで投資判断はできない

 価格と利回りは不動産投資をするうえで、重要な要素です。とはいえ、前述したように物件の価値に対する価格が安いのか高いのか、実質利回りはどれくらいなのか、ということが重要です。単純に安いから、表面利回りが高いからといって、たとえば地方や郊外のワンルームマンションを購入するのは考えなければなりません。

 表面利回りが高くても、実際に賃料として入ってくる額はせいぜい3〜4万円程度でしょう。そうすると、管理費や修繕積立金、税金などを支払えば、手元にはいくらも残りません。さらに、リフォーム代や修繕費がかかるとなると…。

 それに入居者がいる状態でのオーナーチェンジならまだいいのですが、入居者がいない状態で売られている物件の場合、家賃を下げなければ入居者がつかないことも考えられます。そうなれば当然、購入時に期待した利回りを得ることはできません。

 まずは区分を購入してそれを担保に投資を拡大するという考え方もあるので、その足掛かりとして購入を考える人もいるかもしれませんが、そのようなマンションが金融機関で担保として評価してもらえることはまずありません。

 収入の割に出て行く金額が大きいので利益はほとんど出ませんし、売却しようにも買った価格よりも高く売れる可能性はほとんどないでしょう。投資対象としてはおすすめできるものではありません。

 いずれにしろ、利回りは高ければいいといいわけではありません。あくまでもひとつの目安として考え、投資物件としての価値を見きわめることが大切です。

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