住まいのノウハウ講義 / 相続・税金 / 不動産の税金

知っておきたい不動産購入時の税金(5)

固定資産税と都市計画税は毎年かかる

2016/02/26 土屋裕昭

不動産を所有していると固定資産税と都市計画税が毎年かかります。ただし、住宅用地について課税標準の特例があり、税額が軽減されています。また、新築住宅、新築マンションについても一定の条件を満たしていれば固定資産税の軽減を受けることができます。

固定資産税を払うのは誰なのか

 家や土地などの不動産を所有していると、毎年払わなければならないのが固定資産税と都市計画税です。これらの税金は、不動産取得税のように取得したときにだけかかるのではなく、毎年かかってくるものです。

 税金には国が課税する国税と、都道府県が課税する都道府県税、市町村が課税する市町村税がありますが、固定資産税は、土地や建物がある市町村が課税する市町村税です。

 毎年5月頃になると、市町村から納税通知書が送られてきます。この納税通知書にしたがって一括払いで納税するか、4回に分けて納付します。納期については市町村によって違いがありますが、5月、7月、12月、翌年2月が一般的です。

 登記済みの土地や建物については、1月1日現在の登記簿に所有者として登記されている人が、所有者であるとみなされて課税されます。所有権の移転登記が行なわれていない場合など、実際の所有者が別にいても、登記されている人が課税されるのです。

 たとえば、12月25日に土地の売買を行ない、代金の支払いと土地の引渡しも完了し、所有権の移転登記は翌年の1月5日に行なったケースを考えてみましょう。この場合、実際の所有者は土地を買った人ですが、1月1日現在で登記されているのは土地を売った人なので、売った人に固定資産税が課税されます。

 なお未登記の土地や建物については、市町村に備えつけられている土地課税台帳や家屋課税台帳に、1月1日現在で所有者として登録されている人が課税されることになっています。

固定資産税の税額はどう決まるのか

 税額は課税標準に税率をかけて計算します。課税標準とは税額計算の基礎となる金額のことですが、固定資産税の課税標準は、固定資産評価額です。

固定資産税=課税標準×税率
課税標準=固定資産税評価額

 固定資産税の税率は各都道府県が決めることになっていますが、標準税率1.4パーセントとなっており、現在はほとんどの市町村が1.4パーセントを適用しています。また、固定資産税の制限税率は、2.1%となっています。

 また、固定資産税評価額は、国が定める「固定資産税評価基準」により市町村(東京都23区は都税事務所)が決定します。この評価額は3年ごとに評価替えが行なわれます。

 住宅用地にかかる固定資産税については、敷地面積に応じて、下記の通り課税標準に特例が設けられています。

・敷地面積のうち200平方メートルまでの面積 : 6分の1
・敷地面積のうち200平方メートルを超える部分: 3分の1(ただし住宅の床面積の10倍を限度とする)

 なお、共同住宅の場合は、敷地面積を住宅の戸数で割った面積で判断します。

新築住宅・マンションの軽減税率

 新築住宅、新築マンションの場合、一定の条件を満たせば、120平方メートル(共同住宅の場合は各独立部分ごとに120平方メートル)までの部分について、一定期間、家屋にかかる固定資産税が2分の1に減額されます。

(1)面積の2分の1以上が居住用であること
(2)面積が50平方メートル(共同住宅は各独立部分の床面積が40
平方メートル)以上280平方メートル以下であること。

 なお、減額される期間は、3階以上の耐火建築物の場合は5年間、それ以外の建物では3年間となっています。

市街化区域内でかかる都市計画税

 固定資産税とは別に、都市計画区域内の市街化区域内にある土地、家屋については、都市計画税が課税されます。税率は0.3パーセントで、固定資産税と一緒に納付することになります。

 固定資産税と同様に、都市計画税についても住宅用地の課税標準の特例があります。特例については次の通りです。

・敷地面積のうち200平方メートルまでの面積:固定資産税評価額の3分の1
・敷地面積のうち200平方メートルを超える部分:固定資産税評価額の3分の2

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