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失敗しない家づくりの基礎知識(4/10)

土地選びは設計担当者にアドバイスをもらうといい

2016/01/20 山田章人

夢のマイホームづくりは、まず土地選びからスタートします。家のイメージはあっても、どのような土地がよいのかのイメージがない人も多いかもしれませんが、土地によって家に関する制限が発生することもあるので、土地選びも慎重に進めなければいけません。

土地を購入するまでのステップ

 土地探しといっても、何から手をつければいいかわからないと思いますので、一般的なステップを押さえておきましょう。

●不動産会社やパートナー会社(住宅メーカー・工務店・建築家)に、どの場所にどのような土地がほしいのかを伝える
●依頼を受けた会社が、要望に合う土地の情報を収集し、現地確認を行う
 ※このタイミングで現地に行っていない会社は要注意
●建て主に複数の土地の情報を紹介、気に入った土地の現地見学を行う
●候補となる土地が決まったら、依頼を受けた会社が物件調査(近隣物件や履歴、法律関係)を行い、土地の改良・造成工事や水道工事が必要な場合は見積もりを提出する
●建て主の同意のもと、土地の売買契約を行う
 ※この時、売り主と買い主(建て主)両者立ち合いのもと契約書を締結
●買い主が土地の代金を支払い、土地の引き渡しをし、司法書士が土地の所有権の移転し、名義を買い主に変更する

 このように、土地探しから購入までには多くの手順を踏まなければなりませんが、どれくらいの期間がかかるかは人それぞれです。なかなか理想の土地に出会えない場合もありますし、トントン拍子で話が進むときもあります。

 土地は縁ものですので焦る必要はありませんが、あまりにも時間がかかり過ぎている場合は、どこかで決断をする必要があります。

土地を選ぶ時の注意

 空いている土地であれば、どこでも家を建てられるわけではありません。「都市計画法」という法律で、一定の制限を受けています。この法律では、一定の要件を満たしている土地を「都市計画区域」とし、「市街化区域」「市街化調整区域」に分けています。

 このなかで、家を建ててもよい場所が「市街化区域」です。とはいえ、すべての「市街化区域」で家を建てられるかというと、そうではありません。建物の規模・用途を規制する「用途地域」が指定されているのです。

 そのなかで住居に関する具体的な分類としては…、

●第1種低層住宅専用地域(1~3階の低層住宅が中心で静かな地域)
●第2種低層住居専用地域(第1種に加え小型コンビニエンスストアなどがある)
●第1種中高層住居専用地域(4階建て以上のマンションが建てられる地域、病院や大学、中型店舗が建設可能)
●第2種中高層住居専用地域(第1種に加え、やや大型店舗の建設が可能、主要道路に面している場合が多い)
●第1種住居地域(かなり大型のオフィスやホテルも建てられる地域)
●第2種住居地域(第1種に加え、カラオケボックスなど娯楽施設が建てられる地域)
●準住居地域(大きな道路沿いで、自動車ショールームなどもある)

に分けられています。

 そのほか、商業地域と工業地域もあり、住宅を建てることはできますが、場所によっては将来的に大規模開発が行なわれる可能性もあるので状況を知っておくことが大切です。

家の大きさの制限

 最後に、家の大きさの制限について紹介しましょう。

 家の大きさは、「用途地域」ごとに「建ぺい率」「容積率」で規制されています。「建ぺい率」は、敷地面積に対して何パーセントの面積の家が建てられるかのもので、仮に敷地面積が100平方メートルで「建ぺい率」が80パーセントだとすると、上限が80平方メートルとなります。また「容積率」は、敷地面積に対する延床面積の割合ですので、同じ例で例えると、「容積率」が200パーセントだとすると、200平方メートルの延床面積が上限となります。

 このほか、土地が面している道路の幅によってさまざまな制限がかかる場合があるので、そのような注意事項を理解したうえで土地の購入までのステップを歩んでいきましょう。

 建築家や施工主を先に決めている場合、依頼先の設計担当者に土地を見てもらうほうがよいでしょう。同じ土地でも、設計者によってプランはさまざまです。要望が頭に入っている設計者がその土地を見れば、要望をどこまでかなえられるか判断できます。

 また、不動産会社は通常建てることはしないので、土地の見方が違います。誰にでも売れやすいのはよい土地、反面変わった土地で人気がなさそうなのは売れない土地、つまりお買い得な土地となります。しかし、設計者が見ると、変わった土地のほうが要望を叶えやすいのかもしれません。結果、要望を安い土地で叶えることができます。設計者を土地購入のアドバイザーにするのはとても重要です。

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