住まいのノウハウ講義 / 売る / 契約と物件引渡しの注意点

「付帯設備表」「物件状況報告書」とは?

売買契約にあたって売り主が用意すべきもの

2016/01/04 高橋正典

「不動産購入申込書」の条件交渉が折り合えば、次は売買契約を結びます。この時、売り主は「付帯設備表」「物件状況報告書」を提出し、設備の内容・建物の状況を報告しなければなりません。

売り主は建物・設備の状況報告を

 実はこの付帯設備表と物件状況報告書、多くの場合は契約当日に渡されその場で記入させられるのです。いきなり「あの設備に欠陥はありますか?」と問われても、すぐに正確には答えられないのではないでしょうか。そこで、売買契約の前日までに書類を受け取り、余裕をもって事前に記入しておくことをおすすめします。

 それでは、それぞれどのような書類なのかを説明しましょう。

 付帯設備表とは、エアコンや照明器具などの生活に必要な設備について、売り主が何を残していくのかを一覧にした書類です。買い主が内覧をした時についていた設備でも、売り主が引っ越しのタイミングで持っていってしまう可能性がありますので、契約の場で付帯設備を確認し、後々のトラブルを防ぐのです。

 付帯設備表に「有」と書かれているものは引き渡しの対象となるので、故障・不具合がある場合は備考欄に状況を記入しておきます。

 もうひとつの物件状況報告書は、売買対象となる建物そのものや周囲がどういう状況にあるかを明確にした書類です。雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きや地盤沈下、近隣の騒音・振動・臭いや事件の発生状況など、売り主しか知り得ない瑕疵(欠陥)を買い主に伝えるものです。

 このとき、買い主が知り得なかった瑕疵(法的にいうと「隠れた瑕疵」)については瑕疵担保責任が生じるので、物件状況報告書に書かれている瑕疵や、買い主が注意していれば気づくような瑕疵については該当しないのです。つまり、物件状況報告書で事前に買い主が確認していた瑕疵については、売り主が責任を負うことはありません。瑕疵保険に入るのが一番安心ではありますが、トラブル防止のためにも物件状況報告書はきちんと取り交わしておきましょう。

印鑑証明は3カ月以内のものが必要

 売買契約の際には、売り主・買い主・双方の不動産仲介会社が一堂に集まり、書類の確認や捺印をしていきます。

 その時に売り主が用意するものについて、事前に不動産仲介会社から連絡があるはずですが、実印・印鑑証明(3カ月以内に発行されたもの)・身分証明書・不動産権利証(登記済証)・仲介手数料・印紙代などは必ず必要になります。

 身分証明書は、2008年にマネーロンダリング対策の「犯罪収益移転防止法」という法律ができてからは、売り主・買い主ともに本人確認のために必ず必要な書類になっています。また、契約者本人が立ち会えない場合代理人が契約することもできますが、この場合は追加して代理人の身分証明書・印鑑証明と、契約者の自署と実印が押印された委任状が必要になります。

登記済証は2005年を境に大きな変化が

 また登記済証については、2005年に施行された「新不動産登記法」によりオンライン化されたため、紙の証書は廃止され、代わりに「登記識別情報」が不動産の所有者に通知されることになりました。2005年以前に不動産を購入した場合は紙の証書があるはずですが、この証書がないと非常に面倒なことになります。

 というのも、登記済証は再発行ができないため、専門家である司法書士に依頼し別の方法で物件の所有者であることを証明しなければいけないからです。2005年以前に購入した物件の売買契約を控えている方は、必ず登記済証を探しておいてください。もしなければ…急いで不動産仲介会社や司法書士に相談しましょう。

 最後に、仲介手数料についてですが、最大で「物件価格の3パーセント+6万円」(税抜)となります。その額に応じて印紙代(5000円~3万円程度)も変わってきますが、事前に不動産仲介会社から案内があるはずなので確認し、売買契約の「当日までに用意しておきましょう。

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