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中古一戸建ての賢いチェック方法(4)

将来のリフォームを考えて中古住宅を選ぶ

2016/01/04 大橋高志

周辺環境がどう変化を予測するには、「用途地域」や「都市計画図」がひとつの手がかりになります。また、将来のメンテンスを計画するために物件のリフォーム歴も確認しておきましょう。

「用途地域」を確かめてみよう

 家は長い年月住むものです。現状の周辺環境だけでなく、将来予測される周辺環境の変化についても、できるだけ把握しておきたいものです。その手掛かりとなるのが、家が建っている場所の法律上の土地区分です。

 日本の都市計画では、住宅が建てられるのは「市街化区域」に指定されたエリアです。市街化区域はさらに12種類の「用途地域」に分類されます。大きく住居系・商業系・工業系があり、建てることのできる建築物に制限が設けられています。

 同じ住居系でも、「第一種住居専用地域」に建てられる建物は、一戸建てや低層マンション、教育施設、銭湯、併用店舗に限定されています。「第二種住居専用地域」になると、これらに加えて、小規模な店舗を建てることが認められています。一方、「第一種中高層住居専用地域」になると、4階建て以上のマンションや大学、病院、中規模のスーパーの建設も可能になり、「第二種中高層住居専用地域」では、1500平方メートル以内の店舗やオフィスの建設も認められます。

 こうした用途地域は、将来の周辺環境を予測するひとつの手がかりになります。また、用途地域は道路ひとつ挟んで異なる場合もあるので、物件の周辺についても確認するようにしましょう。営業担当者に聞いても構いませんし、役所の都市計画課などに問い合わせしても教えてもらえます。

「計画道路」や「区画整理事業」の有無を確かめる

 新たな道路や新駅が計画されている場合、将来、周辺エリアの環境は大きく変わる可能性があります。これらは役所が作成する「都市計画図」を見れば確認できます(都市計画図には、事実上、頓挫してしまっているような古い計画も記載されています)。

 確率しては非常に低いですが、たとえば計画道路上に敷地があると、計画が実行されたときに立ち退きやすいように、3階建ての建て替えは不可、構造も木造か鉄骨造に限定されるなどの制限がかかります。もちろん、計画が実行されれば、敷地は買いとってもらえますが、立ち退かなくてはなりません。

工法・リフォーム歴を確かめる

 将来的に「間取り変更」などの大幅なリフォームを考えている場合は、工法の確認が大切です。

 家を壁で支える「2×4工法」は、壁を取り払ってしまうと建物全体の安全性が損なわれてしまうため、窓などの開口部を大きくしたり、新たにドアを設置したり、水回りの設備を移動するなどのリフォームは困難です。一方、「木造在来工法」は家を柱で支えているため、前記のようなリフォームはもちろんのこと、2部屋をひとつのリビングにするようなリフォームにも柔軟に対応できます。

 また、何十年も住み続けるためには、家のメンテが必須です。たとえば外壁は一般に15~20年で全面補修が必要と言われています。同様に雨どいは7~8年、給湯器は10年が寿命の目安です。

 そのため現状は問題なくても、築10年程度のリフォーム歴なしの物件の場合、まもなく雨どいや給湯器が不具合を起こす可能性が高いと考えられます。それ自体は致し方ないことですが、その分の費用をあらかじめ計算に入れておく必要がありますし、逆に交換済みであれば、物件価格以上にお買い得といえるケースもあるでしょう。売り主や営業担当者にリフォーム歴の有無を確認しましょう。

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