住まいのノウハウ講義 / 不動産投資 / 物件の選びかた

収益物件の裏を見抜くための知恵(7)

投資物件を見学する際に見ておきたい7つのポイント

2016/03/28 枦山 剛

不動産投資において、現地見学(現地調査)は必ずしなければいけないものです。確かに、不動産投資はスピードが肝心なので、書類だけで決めてしまう投資家もいることはいるのですが、必ず見学をしてから購入するようにしましょう。

物件を見る際のふたつの視点

 物件見学において大事なことは、ふたつの視点を持つことです。それは、「入居者の視点」と「投資家の視点」です。両方の視点で見たときに魅力的な物件かどうかを、チェックしていきましょう。

(1)交通の便をチェック
 まずは交通の便です。公共交通機関を利用するエリア(都心部が多い)では電車の駅・バスの停留場までの距離を、自動車の使用が基本のエリア(郊外が多い)では主要幹線道路までの時間をチェックします。

 特に前者の場合は、自分で歩いて時間・距離を確認したほうが確実です。書類上は「徒歩5分」となっていても、これは単純に1分=80メートルとして距離を換算したものに過ぎません。

 実際には急な勾配が続いているかもしれませんし、交通量の多い大きな交差点があるかもしれません。そうなると「徒歩5分」以上かかる場合も多々あります。書類や地図からはわからないことをしっかり確認しておきましょう。

(2)周辺施設を確認する
 実際に自分の目で確かめるといえば、建物周辺の施設を確認することも大事です。商業施設や病院・学校の有無は、賃貸需要があるかどうかの大きなポイントになります。特に嫌悪施設が無いかは必ず確認してください。特に臭いや騒音の出る施設は入居率に大きな影響が出ます。時間帯を分けて何回か確認して近隣の商店などに聞き込みをすることをおすすめします。

(3)入居状況をチェック
 集合住宅の場合は、入居状況のチェックをします。集合ポストを見れば、どれくらいの入居率かはすぐにわかります。正確に知るためには、各部屋の電気メーター・ガスの元栓を確認すれば、入居しているのかどうかがわかります。入居率が高ければ、すぐに新しい入居者が現れやすい物件だということです。

(4)室内のチェック
 室内に関しては、間取りとの整合性や老朽化が進んでいるかをチェックし、そのまま貸し出せるのか、原状回復工事が必要なのかを判断します。

 設備は実際に動かさないと支障があるかわかりません。見た目がよくても要注意です。扉はすべて開けて、なかをすべて確認して、畳があるなら畳をめくり下地の具合等も確認すると表面には見えない痛みが発見できます。

 このときの必需品は、デジカメとメジャー。写真を撮っておくと後から振り返りができますし、工事が必要な場合の見積もりも出しやすくなります。

一棟の場合は前面道路・境界線もチェック

(5)道路のチェック
 一棟マンション・アパートの見学の場合は、前面道路は必ずチェックします。もし面々道路が狭ければ、再建築の場合面積を減らされる可能性があります。また、自動車が入ってこられるかどうかもポイントです。

(6)境界線のチェック
 そして、境界線を示す杭や石があることも忘れずに確認しましょう。どこまでが敷地として有効なのかを確認しておかなければ、後々トラブルになることがあります。もし境界線を越えて屋根や庇が設置されていたら、不動産会社にすぐに相談しましょう。

(7)管理状況をチェック
 トラブルのもとになりやすいといえば、建物の管理状況です。掲示板にどのような注意事項が貼られているのか、入居者による迷惑行為はないかなどを確認しておきます。

 また、エントランスや駐輪場など、清掃や整理がされているかどうかが目につきやすい場所をチェックすることで、管理会社や管理組合が機能しているか、迷惑者がいるかいないかもわかります。もし清掃が行き届いていない場合は、購入後に管理会社の変更も視野に入れながら検討しましょう。

最後に地元の不動産会社を訪問

 現地見学の最後にぜひともしておきたいこと、それは地元の不動産会社を訪問し、該当エリアの賃貸需要を聞き出すことです。賃料の相場はもちろん間取りや築年数、駅からの距離などどのような物件が決まりやすいのかをチェックすることで、事業計画・収支計画を立てやすくなります。

 不動産というものは、理想に完璧に合う物件はまずありません。妥協するところは妥協し、追及するところは追及し購入するものです。その判断をするためにも、現地見学で得た情報を加味しながら、総合的に購入の検討をしましょう。

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