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いまさら聞けない不動産投資の基本(16/18)

投資用不動産を維持する経費はどんなものがあるのか

2016/02/27 浅井佐知子

不動産を所有するということは、「毎年かかる経費」と「毎月かかる経費」の両方が発生します。このうち、毎年かかる経費には固定資産税・都市計画税などの税金と火災保険料などの保険料があります。ここでは不動産投資の経費について見てみましょう。

所有時期の諸経費はどれくらいかかるのか

 不動産を所有しているときの諸経費の合計は、築年数や不動産の種類によってことなるものの、年間賃料収入の10パーセントから30パーセントといわれています。築年数が新しいほど諸経費は低くなり、10パーセントを切る物件もあります。逆にいうと、建物が古くなれば大規模修繕などに多額の資金が必要となり、諸経費が膨らんでしまうということです。

固定資産税・都市計画税

 固定資産税・都市計画税についてはほかの項目で説明しましたが、毎年かかる経費ですので、ここでもう一度復習しておきましょう。

 固定資産税・都市計画税は不動産を所有している人に、毎年かかる税金です。毎年1月1日を基準に市町村が課す税金ですが、不動産を購入した人が購入した日から12月31日までの税金を負担するのが本来ですので、年の途中で所有者が変わったときには日割り計算をするのが一般的です。

 これらの税はもとの所有者に課税されているので、買い主が日割り分を売り主に渡し、代理で支払いをしてもらうことになります。ということは、購入した翌年の税金は全額新たな所有者が払うことになります。

火災保険は支払方法で経費削減になる

 火災保険については「不動産に関する保険」の項目で説明した通り、火災が起こったときの補償をしてくれるものです。この火災保険については、基本的に契約期間が長期であればあるほど、そして分割ではなく一括で支払うと割引設定があるので経費削減になります。

 とはいえ、長期に渡って火災保険に加入した場合、満期を迎える前に売却し解約する場合はどうなるのでしょうか?このときは、経過期間によって保険料が還付されます。保険会社によって解約返戻金の計算方法が異なるので、一概にいくら戻って来るとはいえないのが実情ではあります。

 火災保険料はかなりの高額になることから一括で支払うのが難しい場合、割引率は低くなりますが保険期間5年までの契約に限り「長期年払い」という方法もあります。これは、保険期間は5年という長期で設定し、保険料の支払いは年払いとするという契約方法です。保険期間が6~10年の場合は一括払いのみとなります。

 この火災保険、以前は最長36年までの契約ができたのですが、2015(平成27)年から、以下の理由により最長10年の保険となりました。

●台風・ゲリラ豪雨などの多発により自然災害の予測がつきにくくなっていること
●消費税率改定など中長期的物価上昇リスクが高まっていること
●全国的に老朽化物件の増加に伴い水漏れなどの事故が増えていること

 今後も火災保険の契約期間や保険料の見直しが行われる可能性はゼロではないので、できるだけ早くに長期契約を結んでおくことをおすすめします。

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