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失敗しない物件選びの基礎知識(4)

新築物件と中古物件、不動産投資はどちらで始めるべきか

2016/02/24 枦山 剛

新築志向が強い日本では、中古物件は不利のように思うかもしれませんが、高い利回りが期待できる物件があるなど、メリットが多くあります。新築物件に投資するか、中古物件に投資するかは、投資者の資産状況にもよりますが、まずはしっかりと収支のシミュレーションをしてから判断しましょう。

中古物件への投資は安全性が高い!?

 中古物件の最大のメリットは、新築物件と違い、物件価格自体が安く設定されていることです。物件価格が安いということは利回りが高くなるので、収支効率がよく儲けにつながります。

 また、すでに入居者がいる状態で譲渡されることが多いことから、賃料設定のミスマッチが少なく、退室者が出てもすぐに新しい入居者が見つかる可能性が高くなります。そして、購入時に相場より安く買えた場合にはキャピタルゲインも期待できます。

 中古物件はすでに「運営中」なので、新たに検討すべきことが少なくなります。物件自体を確認してから購入判断ができますし、たとえ運営上の課題や構造上の瑕疵があったとしても顕在化している状態なので、それらも大きな判断材料として利用できます。

 また、資産として見た場合においては土地の価値の硬直性に注目すると、中古マンション・アパートの一棟買いや中古一戸建てはキャピタルロスが少なくすむ(建物の価値が下がっても土地の価値はさほど変わらないため、大きな売却損が出にくい)ので、安全性の高い投資ともいえます。

中古物件のデメリットは?

 このようにデメリットが多いと思われがちの中古物件ですが、多くのメリットがあることがおわかりいただけたでしょう。とはいえ、当然メリットだけではなりません。中古物件のデメリットについても整理しておきましょう。

 まずいちばんのデメリットとなるのが、融資面です。法定耐用年数の残存期間が減ってきていることから、長期の融資が受けにくくなります。そのため、耐用年数の残存期間の割に残存価格が高い物件は毎月の返済額は高くなるのでキャッシュフローは悪くなる傾向があります。

 また、同じエリアで似たような間取りの新築物件があれば、賃料を低く設定しないと入居者がつかなくなる可能性もありますし、老朽化が進むのは避けられないため、大規模修繕のコストもかかってきます。

 築年数が経っているほど融資期間が短く修繕費用が膨らむ…。これが中古物件のデメリットです。

新築物件と中古物件、どちらにするべきか

 ここまで、新築物件と中古物件のメリット・デメリットを紹介してきましたが、投資家にとってはどちらの物件を選べばいいのでしょうか?

 実は、こればかりは投資者の資産状況が大きく影響してきます。資産が豊富であれば、新築物件のように利回りが小さくとも空室リスクが少ない物件を多数保有し、融資面での優遇を受けながら投資先を拡大していくという方法がとれます。

 逆に資産が少なければ、安く購入できて利回りが高い中古物件からスタートし、時間をかけながら投資額を大きくしていくことになります。

 中古物件の購入で大切なのは、融資期間の融通がきく金融機関とのパイプをつくり、大規模修繕などキャッシュフローが大きく減少するタイミングに備えておくことです。この点をクリアすれば、利回りが大きいのでキャッシュフローが安定化してきます。

 このように、新築物件・中古物件にはいいところも悪いところもあります。そのため、不動産投資を始めるときには、投資したいと思った物件についてしっかりとした収支のシミュレーションをしておくことが重要です。
 
 このシミュレーションで、その物件に投資することがプラスになるのかどうかを判断できますので、自分の資産状況と照らし合わせた計画をしっかりつくりこんで不動産投資に臨みましょう。

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