住まいのノウハウ講義 / 不動産投資 / 物件の選びかた

収益物件の裏を見抜くための知恵(1)

最短最速で投資用不動産を見る目を養う方法

2016/03/14 枦山 剛

不動産投資初心者にとっては、どのような物件が利益を生み出すのかを見きわめることは簡単ではありません。物件を見る目を養うには、数多くの物件を実際に見るとともに、収支のシミュレーションを数多くこなすことが大切です。自分の目で見て判断しようという姿勢を持つことで、少なくとも不動産会社のカモにされることはなくなるはずです。

足を運んで自分の目で物件を見る

 物件の目利きができるようになるにはどうすればいいのでしょうか。これは何ごとも同じですが、とにかく実際に自分の目で、できるだけ多くの物件を見ることです。それも、物件広告や募集図面などで情報を見るということではなく、実際に現場まで足を運んで物件をたくさん見ることです。

 不動産会社の営業担当者を選ぶ際にも、実際に自分の目で多くの物件を見ている人を選ぶことをおすすめします。そういう営業担当者のほうが物件を見きわめる確かな目をもっているはずです。なかには、物件を自分では見ずに、書類だけを見て売り込みをかけている営業担当者もいるので、必ず物件を実際に見ているのかどうかを確認しておきましょう。

 会社勤めをしながら副業で不動産投資を始めるという人にとっては、物件を見に行く時間を確保するのは、むずかしいかもしれませんが、たとえば仕事で外に出る予定があれば、その周辺の気になる物件をあらかじめチェックしておいて少し足を伸ばしてみるということもできるでしょう。自分が購入を検討している物件だけに限らず、少しでも気になる物件があれば見てみることをおすすめします。

 物件視察では必ず内見をしましょう。入居者は外観と内装のどちらか一方を妥協するならば、ほとんどの人が外装を妥協して内装を優先します。外観だけで物件を判断するのは危険です。

 また、物件を見る前に、賃貸物件のポータルサイトで近隣の入居募集物件を見て、家賃相場やライバル物件の付帯設備などを把握し、視察物件にどこまでの競争力があるかを意識しながら現地視察をすると、その物件のメリットやデメリットがより見えてきます。

目利きができるようになると…

 多くの物件を見れば見るほど、物件を見る目が養われていきます。そうなれば、建物を見ただけで、だいたいの平米数や間取りが推測できるようになります。また、物件そのものだけではなく、周辺の環境についてもチェックしておきましょう。その物件のあるエリアの賃貸需要を知っておけば、実際に物件の購入を検討するときに役立ちます。

 もうひとつ大切なのが、物件を見るだけで終わりにするのではなく、収支のシミュレーションをしてみることです。賃料と販売価格、融資額や金利などを調べて、できるだけ多くの物件について収支のシミュレーションをしてみましょう。シミュレーションの数をこなすことで、儲かる物件なのかどうかが感覚的に見きわめられるようになるはずです。

 こうした訓練が役立つのは、物件を見るときだけではありません。自身の見る目を養うことで、不動産会社の営業担当者の力量を見きわめることもできるようになります。物件の特徴を理解して、本当に儲かる物件かどうかをわかった上で営業をしているのか、都合のいいことだけを並べてたててとにかく売ろうとしているのか、その程度なら簡単にわかるようになります。

 また、営業担当者としても、目利きができる顧客に対しては、収益性の低い物件をごり押しするようなことはできませんから、必然的にいい物件の情報が集まるようになるでしょう。そうなれば、投資の成功確率は高くなりますし、営業担当者との信頼関係も深まっていくことになります。

 もちろん、見る目を養うためには時間が必要です。プロと同等の目を養うには一朝一夕にはいきません。ですが、営業担当者のいうことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で見て判断しようとする姿勢を持つだけでもいいのです。少なくとも、不動産会社のカモにされることはなくなるはずです。

買うべき物件と買ってはいけない物件

 現在では、インカムゲインを重視した投資が主流ですが、それでも将来的に売却できる物件を買っておくことが望ましいというのは間違いありません。できれば、ボーナスとしてキャピタルゲインが見込める物件が理想です。

 逆に買ってはいけないのは、「相場よりも高い物件」「再建築不可などの条件付き物件」です。高い物件は当然、利回りが低くなりますし、再建築不可などの条件付き物件は、将来のリスクが大きすぎます。

 将来の売却を見越した物件購入をするためにも、数多くの現場を経験しておくことは役立ちます。インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える投資物件を選べるようになれば、投資が成功する確率もぐっと高くなるというわけです。

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