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中古住宅を買うときの基礎知識(4)

中古住宅を購入するとき、物件価格以外にかかる費用は何がある?

2016/01/04 菅 正秀

中古物件に限らず、住宅購入でかかる費用は物件価格だけではありません。細かな諸費用も計算に入れておきましょう。諸費用は、「不動産会社」に支払うお金と、「金融機関」に支払うお金、「司法書士」に支払うお金、そして「税金」の4つがあります。

物件価格以外にかかる諸費用とは?

中古物件に限らず、住宅購入でかかる費用は物件価格だけではありません。物件価格以外の「諸費用」も計算に入れておく必要があります。
諸費用は大きく分けて、

(1)「不動産会社」に支払うお金
(2)「金融機関」に支払うお金
(3)「司法書士」に支払うお金
(4)「税金」


の4つがあります。順に見ていきましょう。


(1)「不動産会社」に支払うお金
不動産会社へは契約を結んだ時点で「仲介手数料」を支払います。買い主に代わって、売り主との交渉や書類の手配などを行なう対価です。
仲介手数料は、「(物件価格×3%+6万円)+消費税」となります。たとえば3000万円の物件なら手数料は約100万円ですからバカにならない額です。契約が締結しない場合、費用は発生しません。


(2)「金融機関」に支払うお金
金融機関へは、住宅ローンを利用する際の事務手数料や保証料を支払います。同時に、火災保険や団体信用生命保険への加入も義務づけられています。これらの諸手続き費用も十数万円は必要です。


(3)「司法書士」に支払うお金
司法書士に支払うのは、登記代行の成功報酬です。新築物件などでは買い主が自分で登記をするケースもありますが、中古物件では、売り主と買い主がいるため、第三者である司法書士に依頼することになるでしょう。


(4)「税金」
最後に、不動産取得税や登録免許税といった不動産取得にともなう各種税金を国や地方自治体に納めなくてはなりません。各契約書に貼る印紙代も税金です。

諸費用分は現金で用意するのが原則

一般にこうした諸費用の目安としては、物件価格の6〜10%を用意する必要があるといわれています。
物件価格が3000万円であれば180万〜300万円になります。
諸費用として支払うお金は、現金で用意しておかなければなりません。さらに、入居時の引っ越し費用も必要になってきます。

ただし、最近は頭金ゼロで物件価格をすべてローンでまかなう「フルローン」に加えて、「オーバーローン」といって、物件価格を超えて借り入れすることもできるようになっています。
借り入れする金額が膨らんでしまうので、安易に借りてしまうことは決しておすすめできませんが、諸費用分もローンでまかなうことができるようになっているのは事実です。

また、これまでリフォーム費用は物件の購入費用とは別に用意するのが一般的でした。しかし、近年はリフォーム費用を住宅ローンとまとめて借りることができる金融商品も登場しています。
物件の購入と同時にリフォームすることを検討しているなら、金融機関に相談してみましょう。ただし、リフォーム工事が可能なのは、あくまでも契約成立後(ローン支払い開始後)です。やはり工事期間中に仮住まいをする費用も必要になることを忘れないようにしましょう。

中古マンションでは修繕積立金の精算が必要になることも

マンションでは十数年に一度くらい、屋上・屋根の改修工事などの大規模修繕工事が必要になります。マンションの管理組合ではそれに備え、毎月積立を行なっています。こうした費用を修繕積立金といいます。
特に中古マンションを購入する際に気をつけたいのが、購入物件の前の居住者が滞納していないかどうかです。

実際には、滞納がある場合には、決済までに売り主に滞納金額を管理組合に支払ってもらい、決済時にその領収書を提示するなどし、滞納のない状態で買い主さんに物件を引き渡すケースが多いようですが、滞納の有無については必ず確認しましょう。

なぜ修繕積立金の滞納が起こるかというと、販売会社が新築マンションを売り出す際、見かけの値ごろ感を出すために管理費や修繕積立金を安く設定することがあるためです。しかし、実際の修繕時には一時金が徴収されることになり、予定外の数十万円もの出費に泣かされる住人も少なくないのです。
こうした事態を受け、国土交通省は平成23年4月に「マンション修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。

分譲時の修繕積立金は、一般に一戸当たり月6000円くらいですが、積立額は5年目から徐々に上がり、17~30年目は月1万7000円にアップすることもあります。さらに10年ごとに数十万円の積立基金が徴収されると、30年で約670万円も支払うことになります。
購入時に、月々6000円の積立金で十分だと思い込んでいると、約450万円もの誤算が生じることもあるのです。

修繕積立金の滞納の有無については、重要事項説明書に記載されています。仲介業者が、管理組合から委託されているマンション管理会社から「重要事項調査報告書」(有料)を取得し、重要事項説明書に添付して説明を行なっています。
もし、不動産会社がこうした滞納の事実の説明を怠っていると重要事項説明義務違反により損害賠償を請求されます。

主なリフォーム費用の目安

物件の購入後すぐにリフォームしたい場合は、あらかじめ総予算を決め、「物件購入費用」と「リフォーム費用」のふたつに分けて考えるようにしましょう。

なぜなら、予想外にリフォーム費用がかさんでその後の生活が苦しくなったり、物件購入にお金をつぎ込みすぎて、リフォーム資金が底をついたりすることを防ぐためです。リフォーム予算といっても、中古物件のリフォーム工事内容は、築年数・間取り・設備・家族構成、ライフスタイルなどにより費用が異なり、一概にはいえません。

国土交通省の「平成23年度 住宅市場動向調査」によれば、中古住宅の購入とともにリフォームをする人は、全体の約45%で、平均費用は約216万円となっています。
リフォーム工事の内容は、老朽化したキッチンやトイレなどの設備交換、床や壁の張り替えといった小規模なものが中心です。間取り変更や構造部分の補修、デザイン重視のリフォームまですると、500万円以上するのが一般的です。

また、一般に「物件の購入費用(+リフォーム費用)は年収の5倍程度」ともいわれます。年収600万円の人なら、およそ3000万円。
「築浅2900万円の物件+100万円で内装をリフォーム」というパターンもあれば、「築20年2000万円の物件+1000万円のフルリフォーム」というパターンも考えられます。こうしたイメージを目安に物件を探してみてもいいでしょう。

戸建を建て替える場合の費用の目安

立地や環境は気に入ったものの、築年数が古い一戸建てで構造体に傷みがある場合や、間取りが家族構成や生活スタイルに合わない場合は、購入と同時に建て替えをするケースもあります。建て替えするとなると、当然リフォームより費用がかかるため予算は慎重に検討しなければいけません。

建て替え費用の目安は、一般的な住まいで坪単価50万円から80万円台。たとえば30坪(約100㎡)で坪単価60万円であれば、1800万円ということになります。

このほかに、外構工事(庭や門扉など)、場合によっては各種住宅設備の購入費用も必要になってきます。そして、忘れてはならないのが既存建物の解体工事費です。地域や延床面積によっても異なりますが、だいたい坪単価は3.5万~4.5万円くらい。30坪程度の家なら約100万円が目安になるでしょう。

物件価格だけを見て購入する家を選ぶことできません。
諸費用やリフォーム費用も考慮した上で、堅実な資金計画を立てることが必要です。

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