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リフォームの種類と4つの目的

空室対策に効果的なリフォームのやり方

2016/01/04 尾嶋健信

空室対策として、リフォームという方法は有効的です。そのリフォームには「原状回復工事」「価値を高めるための内装リフォーム」「大がかりなフルリフォーム」「大規模メンテナンス工事」の4種類があり、それぞれ目的が違います。

リフォームの種類と目的

 空室対策として、リフォームをされている大家さんは多いと思います。今回は、リフォームについて考えてみましょう。
 リフォームには「原状回復工事」「価値を高めるための内装リフォーム」「大がかりなフルリフォーム」「大規模メンテナンス工事」の4種類があり、それぞれ目的が違うことをご存知でしたか?

1.原状回復工事
 クロス(壁紙)の汚れや畳についた家具の跡など、入居者がつけてしまった傷・汚れを修繕するためのリフォームが原状回復工事です。日常生活でついた汚れや設備の劣化については大家さんの負担、入居者による故意の傷つけや使用方法の誤りによる設備の破壊などは入居者の負担となります。退去後に原状回復工事とハウスクリーニングを行ないますが、入居者がきれいに使っていて、汚れや傷などがない場合はハウスクリーニングだけですませることもあります。

2.価値を高めるための内装リフォーム
 これは、より魅力的な物件を目指すためのリフォームです。原状回復に止まらず、付加価値をつけるためのリフォームと考えればわかりやすいでしょう。モニターつきのインターホンを新設したり、デザイン性の高いシーリングライトへ交換したりするなど、フルリフォームと比較すると安価で行うことができます。

3.大がかりなフルリフォーム
 築年数が経ち、物件の価値が落ち込んでしまった場合に行なうのが大がかりなフルリフォーム(リノベーション)です。大幅な改装工事を行なうことで、「商品」としての価値をアップさせることが目的です。時には、屋根や外壁、エントランスなどにまで及ぶ場合もあります。

4.大規模修繕工事
 リフォームとはちょっと意味合いは変わりますが、これは建物のメンテナンスのための工事です。分譲マンションでも、管理組合が大規模修繕工事を行ないますが、それと同等の工事のことです。

 大規模修繕計画を立てて、修繕内容・時期・費用を把握しながら実施していきます。大きな資金投資が必要になるので、大家さんがしっかりとした計画を立てなければいけません。概算でもいいので修繕計画書を作成し、計画的に修繕積立金を貯めておきましょう。

リフォームは費用対効果を考えて行なう

 リフォームは、管理会社を通じて発注するか、大家さんが発注するか、大家さん自身でするかの3つの方法がありますが、費用対効果を考えることが大切です。

 管理会社を通じて発注するメリットは、仕上がりがよくなかった場合に管理会社が責任を負ってくれる点です。また繁忙期のスケジュール調整も、管理会社が間に入るとスムーズにいく場合が多いようです。とはいえ、仲介手数料がかかりますし、工事単価にも管理会社の取り分が上乗せされる場合があるので、コストは割高になります。

 その点、大家さんが直接発注するほうがコストは割安になります。その時に業者を選ぶポイントは、「賃貸物件の空室対策」という意識を持っているかどうかです。あまりにコストを意識しすぎると、余剰資材を使われたり、人員を回してくれなかったり、クオリティの低下を招く可能性があります。

 コスト意識を持ちつつ、最善の仕上がりをめざしましょう。そのためには、大家さん仲間の口コミを頼ったり、実際のその業者が手がけたリフォーム案件を確認したりするなど、費用以外の部分もきちんとチェックしておきましょう。

 最後にセルフリフォームですが、大家さん自身にそれなりの腕前があり、「どうしても自分でやるんだ!」という意欲がある場合にのみ、やってみる価値があるかと思います。リフォームには時間・質・費用の問題があるので、専門業者に発注するよりもデメリットがあることも理解しておきましょう。

 リフォームに時間がかかり過ぎて、全体的なコストパフォーマンスを考えた場合に業者に頼んだほうがよかった、ということも考えられるので、まずは業者の仕事を手伝いながら腕を磨くのがいいかもしれません。

入居者のニーズを忘れてはいけない

 このようなリフォームは、入居者のニーズに合わせて行なわなければいけません。入居者のニーズやトレンドは、「全国賃貸住宅新聞」や「月刊!満室経営新聞」などで随時収集しておくとよいでしょう。

 そのほか、賃貸物件のポータルサイトでも人気設備のランキングなどを紹介しているので、そこで紹介されている設備を導入することも空室対策として効果的な方法です。

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