住まいのノウハウ講義 / 売る / 不動産売却の基本

自宅を「手放さない」ことのメリットとデメリット

自宅を「売らずに賃貸に出す」ことも検討する

2016/01/04 高橋正典

「中古住宅を売却する=手放す」ことを前提に話を進めてきましたが、売却してしまってから「やっぱり売らなかったほうが良かったかも」なんてことにならないよう、中古住宅を手放さない方法も検討しておきましょう。中古住宅を売らずに手放さない選択肢としては、以下の3つが考えられます。

中古住宅を賃貸物件にする

 最近にわかに注目を集めているのが、サラリーマンによる不動産投資です。利用するあてのない物件をただ持っているだけではもったいない…賃貸物件として家賃収入を得たいと考える人も多いのです。賃貸に出さずに放っておいても、維持・管理する必要があるので多少の出費が生じます。このような出費があるくらいなら、賃貸に出して家賃収入を得るかどうかは人それぞれの考え方次第でしょう。

 賃貸物件の場合、需要があるエリアかどうかが重要になります。賃貸に出す場合、「毎月の家賃収入があり家計が助かる」「所有している物件にかかわる費用を経費計上できるので節税になる」「一時的に賃貸に出しているだけなので、いずれ戻りたくなった時に新たに住宅を購入する必要がない」などのメリットがあります。

 しかし、一方で「空室時には無収入になる(ちなみに現在の賃貸住宅では平均4年で退去している)」「人口の減少などにより空き家が増え、借り手を確保するために家賃を下落させる必要がある」「不動産管理会社に支払う管理委託費や定期的なメンテナンス資金などの出費が多い」などのリスクもあります。場合によっては、賃貸に出すことが効率の悪い投資になってしまう可能性もあります。

 このようにメリット・デメリットがある方法ですので、持ち家を賃貸物件にすることを検討する時には、収支計画を立て投資効率などを総合的に考えて判断しましょう。

老後の年金代わりに…「リバースモーゲージ」

 リバースモーゲージとは、一定年齢以上(55歳・60歳など)を対象にした融資商品で、自分の持っている土地・建物を担保にし、金融機関が定める範囲でお金を借りることのできるというものです。その借りたお金は、毎月年金という形で受け取ることができるので、年金代わりになるのです。

 この商品の特徴は、契約者が死亡した時に借りたお金を一括返済するという返済方法です。生きている間は土地・建物を手放すことなく、借りたお金でゆとりある生活をし、死んだ時に精算する商品なのですが、融資を受けられる限度額が少ないという点には注意が必要です。

 この商品では、金融機関が融資する額は「土地評価額の50パーセント」など上限が決められているので、土地の持ち分がほとんどないマンションはリバースモーゲージの対象にならない場合がほとんどです。

 またどの金融機関でも、土地評価額が1000万円以上の物件しか担保として認めていないことから、土地評価額が1000万円の物件を所有していたとしても、借りられる上限は500万円となります。

 しかもこの土地評価額というのが厄介で、市場で取引される「実勢価格」よりも2~3割程度安い「相続税評価額」程度なのです。つまり、「都市部の広い土地付きの一戸建て」など資産性が高い物件を持っていない限り、十分な金額を借りることはできない仕組みなのです。今のところ、このリバースモーゲージは使える場合・使えない場合がはっきりしている商品となっています。

せっかくの資産…子に引き継ぐという選択

 自分が住んできた家を、子に引き継ぐというのも選択肢のひとつです。子に引き継ぎ、メンテナンスをしながら使い続けるというのは、日本という国家が目指している住宅政策の姿でもあります。

 もし住宅を売却し現金をそのまま相続するとなると相続税が高くなってしまいますが、親がリフォームを行いその家を相続させる方法だと、相続する現金を圧縮することができることから、節税対策をしながら価値の高い家を引き継ぐことになります。

 しかし、親がこのように考えていても、子の考えは違うかもしれません。子に引き継ぐことを考えているのであれば、一度じっくり話し合いをすることをおすすめします。

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