住まいのノウハウ講義 / 売る / 契約と物件引渡しの注意点

これまでの交渉内容は反映されているか?

自宅売却の売買契約書はここをチェックする

2016/01/04 高橋正典

売買契約書は、不動産購入申込書と違い原則的に解除できないものです。住宅ローン特約を認め、買い主のローン審査が通らなかったときは契約は白紙になりますが、それ以外は売買契約の時点で交渉成立と考えてください。

交渉が成立する前に重要項目をチェック

 売買契約書は、中古住宅の売買における最終書類になるので、契約前日までに送ってもらい事前にこれまでの交渉内容が反映されているかチェックしておきましょう。

 まず、売買物件の所在地・地番・地積(面積)・構造などに記載ミスがないかどうかを確認します。この時に注意したいのは、複数の「筆(そのまま「ふで」と読みます)」がある場合です。

 筆というのは、不動産登記をする際の土地の単位のことで、ひとつの敷地が複数の筆に分かれていたり、建物が建つ敷地とは別の私道持ち分に1筆あったりということがよくあります。契約書には1筆ごとに地番・地積が書かれているはずなので、記載漏れがないか確認しましょう。

 そして、売買代金・手付金・残代金の支払い方法など金銭に関わる記載について、これまでの交渉内容が反映されているかを確認します。

売り主・買い主が契約までにやることを進めているかもチェック

 不動産取引においては、売り主が土地の測量を終えてから引き渡すのが一般的で、一戸建てにおいては必須条項となります。

 しかし、測量が売買契約後に行われることもあります。その場合、契約書に書かれている面積(公簿面積)と新たに測量した面積(実測面積)に誤差が生じることがあり、その時の対応を契約書に記載します。「公簿売買」と記載される場合は面積の誤差を精算せずに売買し、「実測売買」であれば誤差を価格に反映させる可能性があるので、どちらの売買方法になっているかを確認しましょう。

 また、所有権の移転と引き渡しは同時期に行われるのが普通ですが、引き渡し日を所有権の移転日以降に設定した「引き渡し猶予」(通常1週間くらい)や、住宅ローン特約(住宅ローンの審査が通らなかった場合は、契約を白紙に戻す)を認めている場合は、その旨が記載されているはずです。瑕疵担保責任を負う場合はその期間を明記し、物件状況報告書を作成していない場合(作成する場合が一般的ですが)は、契約書中にその内容を記載する必要があります。

 そして、売り主側の住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡す、または買い主から受け取る残金を充当して抵当権を抹消するという内容を記載します。

万が一契約解除になってしまったときのために

 万が一契約解除になってしまった時のために、解除に関する条項もチェックしておきましょう。

 基本的には「手付解除」(買い主側の事情による場合は手付金を放棄する、売り主側の事情による場合は手付金を返却すると同時に同額を上乗せする)により契約を解除することになりますが、「契約内容を正しく履行していない」として別途「違約金」を請求されることがあります。

 違約金は、売買代金の10~20パーセントに設定されることが多いのですが、その金額やいつまでが手付解除の期間で、いつからが違約金の対象になるのかについても、不動産仲介会社から説明を受けましょう。

 また、売買契約後、引き渡しまでの間に天災などで建物が壊れてしまった場合の扱いについても記載します。一般的には売り主が修復して引き渡すのですが、修復しきれないような損害の場合は無条件で契約解除となります。

 そして、売り主や買い主が暴力団などの反社会勢力であった場合は、契約解除および違約金を請求できる「反社会的勢力の排除」という条項も記載します。

 そのほか、個別の特記事項が設けられることがあります。たとえば、「売り主は、引き渡しまでに隣地所有者立ち会いの下で境界を確定すること」「固定資産税の精算方法は以下の通りにすること」など、購入申込書を受け付けた段階からこれまで交渉してきたことがすべて反映されているかをチェックしてから、正式な契約を結ぶようにしましょう。

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