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失敗しない物件選びの基礎知識(10)

融資条件や間取り、築年数はどこまで妥協できるのか

2016/03/14 枦山 剛

投資用物件を探す上で、100パーセント満足のいくものが見つかることはありません。そこで投資を行なう上では何らかの譲歩が必要になります。とはいえ、間違った譲歩は失敗を招きます。ここでは、投資を行なう上で譲歩しても問題にならないポイントと、譲歩する際の注意点をお伝えします。

融資条件はどこまで譲歩できるのか

 投資用物件を探す上で、100パーセント満足のいくものが見つかることはありません。それでも投資をするのであれば、何かしらの譲歩、妥協が必要になってきます。とはいえ、間違った妥協は失敗を招きます。ここでは、多少の譲歩が許されるとすればどんなポイントなのか、また譲歩する際にはどんなことに注意すればいいのか考えてみましょう。

 まずは融資についてです。豊富な自己資金がない場合は、どうしても融資に頼らざるを得ません。融資を組みやすい金融機関を探すことは重要ですが、条件面で多少の妥協をすれば、借り入れ先の選択肢は多くなります。融資を受けられるならどんな条件でもいいというわけにはいきませんが、妥協をすることで「融資が受けられない」という事態を避けられる確率は高くなります。

 たとえば、低金利や返済期間の長さなどにこだわりすぎると、買い手にとっていい条件になることが多い売り急ぎ物件 (*)などは、ほかの投資者に先取りされてしまいます。かといって、条件のいい物件だからと融資条件を無視して、とにかく買ってしまうという判断は避けるべきです。それをすると投資は必ずといっていいほど失敗するからです。

(*)売り急ぎ物件:急に現金が必要になったなど何らかの事情で、持ち主が売り急いでいる物件

 融資条件については、多少の譲歩が許されるところではありますが、短期所有か長期保有かインカムゲイン狙いなのかキャピタルゲイン狙いなのか、投資の方針を明確に決めることが大切です。その上で収支シミュレーションを行なって、投資の収支についてしっかり見きめた上で、物件の購入を優先するのか、融資条件を優先するのかバランスの取れた判断をしてください。

 また、融資条件については返済途中で借り換えを検討したり、社会情勢により金利交渉をして借り入れ金利を下げたり、借り入れしたときだけではなく、フレキシブルに策を講じましょう。

間取りは将来の変更が可能

  次に、物件の間取りについてです。間取りのトレンドは年とともに変化するものですから、将来的な間取りの変更も視野に入れておけば、まずは手ごろな賃料設定で賃貸に出し、後々、間取りを変更するという戦略を取ることもできます。

 リフォームやリノベーションによって物件の競争力を高めることができれば、家賃を上げることも可能なので、間取りに関しては固執する必要はありません。しかし、リフォームやリノべーション投資を避けたいのであれば、近年は和室がある部屋やLDKのない物件は空室率が高くなっていますので避けたほうがいいでしょう。

 特に一軒家の場合、物件の工法によってはリフォームに制限があるので、工法について確認をしたうえで投資の可否を判断することをおすすめします。

築年数よりもメンテナンスの状態が大事

 ここから紹介するのは、不動産投資において譲歩しても大きな問題にはならないであろうというポイントです。もちろん、理想に近ければいいのですが、それほど優先すべきではない部分です。

 まずは築年数です。これまでも話は出てきましたが、一般的に新築・築浅と比較して中古物件は利回りが高くなります。築年数そのものよりも、物件の状態がどうか、メンテナンスがしっかりされてきているかどうかをしっかり見きわめましょう。特に機械式の立体駐車場やエレベーターなどは、状態が悪いと高額な修理費用が発生しますので注意が必要です。

 例外としては旧耐震(1981年以前に建てられた物件)のもの。旧耐震に関して融資が厳しくなるので、初心者向きではありません。

 また、古い物件のなかには建物の外観が傷んでしまっているものもあります。建物の構造や強度に問題なければ、改修することで見栄えをよくすることができます。外観工事にコストをかけても、収支計画上は問題がない、または売却時のキャピタルゲインで取り返せる見込みが高い物件であれば、購入タイミングでの外観工事を選択肢のひとつとして考えられます。外観があまりよくないことで価格が下がっている物件を購入し、工事をしてから賃貸に出すのはよくあることです。

 同様に室内の設備についても、購入時に素晴らしいものがついている必要はありません。最近の入居者が好むオートロックやIHクッキングヒーター、トイレのウォシュレットなどはそれほど高価ではないので、後からの取り付けが可能です。

立地によって優先すべきポイントが変わる

 最後に、都市部の物件と郊外の物件について、それぞれの優先すべき点と譲歩できる点についてお話ししましょう。

 まず都市部においては駅からの距離は譲歩できないポイントですが、郊外では譲歩しても大きな問題にはなりません。都市部の物件を探している入居者は、賃貸物件のポータルサイトで「どこどこの駅から徒歩何分以内」という条件で検索するので、そこから漏れるような物件だと埋もれてしまいます。

 逆に郊外の物件で必須になるのが、駐車場です。公共交通機関の便が悪かったとしても、車があれば大丈夫というのが郊外を狙う入居者の特徴のひとつですので、車が足となりそうなエリアでは駐車場のある物件を選びましょう。都市部では駐車場の優先順位は低くなります。ただし、近隣に大型工場や大学などがあり賃貸物件の需要がこのような施設から発生している場合は、施設が撤退になると入居者が激減しますので注意しましょう。

 ここでは、不動産投資を行なう上で、ある程度は譲歩が可能な点についてお話ししました。もちろん、投資者自身の投資についての考え方もあるので一概にはいえませんが、ここでお伝えしたポイントをひとつの目安として、物件の状況と照らし合わせて購入を検討してみてください。

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