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いまさら聞けない不動産投資の基本(18/18)

賃貸物件の維持にかかるPMフィーとはどんなものか?

2016/02/27 浅井佐知子

賃貸物件を運営していく上で、入居者募集や賃料の集金、修繕などさまざまな「管理業務」が必要になります。そうした業務を不動産会社に依頼するために支払うのがPMフィーです。ここではPMフィーについてご説明します。

PMフィーとは何か?

 投資用の物件を維持していくコストのひとつに、PMフィーがあります。PMとはプロパティマネジメント(Property Management)の略で、「賃貸物件の管理」を意味します。PMフィーとは、この管理をする手数料のことで、一般的には不動産業者(管理会社)が行ないます。このPMフィーを支払うことで、不動産業者にさまざまな業務を任せるわけです。

 まず、入居者募集条件の設定・募集図面の作成など入居者の募集業務があります。新たに入居者を募集するためには、賃料・敷金・礼金などの条件を決めなければいけませんが、物件があるエリアの相場の調査・分析などを行い所有者に賃金の提案をしてくれます。

 条件が決まると募集図面を作成し、「アットホーム」「スーモ」といった賃貸物件のポータルサイトやレインズ、自社のホームページなどで入居者の募集を行ないます。希望者が現れたときには、入居審査も行ないます。

 また、賃料の集金業務も行なってくれます。賃料は振り込みか引き落としが一般的ですので、入居者から集金した賃料からPMフィーを引いた額が所有者の手元に渡ります。賃料の振り込みがない入居者、引き落としができなかった入居者には催促も行ないます。

 さらには、入居者のクレーム処理や修理の窓口の業務内です。たとえば「隣人の騒音が深夜まで続いている」「下の階の住人がベランダでタバコを吸うのでその煙が入ってくる」など、入居者同士のトラブルになりそうなクレームを適切に処理してくれます。また、設備の修理の手配なども行ないます。

空室リスクを減らすPMフィー

 居住用の賃貸物件を運営していく上で、いちばん怖いのは空室リスクです。そのリスクマネジメントのためにも、PMフィーは役に立ちます。

 居住用の賃貸物件の契約期間は通常2年です。入居者には、入居から2年が経過する前に「契約の更新」または「退去」の意思確認を行ないます。更新の場合は更新手続きを、退去の場合は退去手続きを行なうのですが、この業務を代行してもらうことで退去の場合はすぐに募集をかけるなど、リスクマネジメントにつながります。

 特段の更新手続きが行なわれない場合、従前の契約と同一条件で契約されたものと見なされます(「法定更新」と呼びます)。法定更新では、その後は契約期間を定めない契約となるので、解約タイミングは入居者の意思で決まりますがそれ相応の「正当事由」が必要となります。一方、最初から当初の契約での更新を約束しておくことを「自動更新」といいます。

 入居者が退去する場合、退去申し込みの受付やライフラインの料金などさまざまな清算業務があります。また原状回復工事も必要になるかもしれません。このような業務も任せられるのが、PMフィーの効果です。

PMフィーの相場は?

 このように何かと便利なPMフィーという仕組みですが、相場は賃料の3~5パーセントとなっています。8万円の賃料であれば2400円から4000円といったところです。1棟そのものを全室任せる場合は、割引料金が適用されることもあります。

 このPMフィーに関しても、複数の業者に見積もりを依頼し、徹底的に比較することで経費節減につながります。とはいえ、ただ安いだけでは将来的にトラブルに巻き込まれる可能性があるので注意が必要です。

 サラリーマンが副業として不動産投資をする場合は、不動産業者を利用しない自主管理は相当な負担を生みます。PMフィーをうまく活用することで、「損して得取れ」ではありませんが、快適な不動産投資につなげられる可能性は高くなります。

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