住まいのノウハウ講義 / 不動産投資 / 空室対策のやり方

客付けの仕組みはこうなっている

質のよい入居者を探してくれる管理会社の選び方

2016/01/04 尾嶋健信

不動産業界では、管理会社から仲介会社に情報流通させる仕組みとして、主に5つのネットワークが利用されています。あなたの物件情報を流して、入居者を探してくれる管理会社をどうやって選べばいいのでしょうか。

「元付業者」、「客付業者」とは?

 不動産会社には、管理会社と仲介会社があります。管理会社は、大家さんから直接依頼されて入居者の募集を行なうことから、「元付業者」とも呼ばれます。一方、仲介会社は業界間ネットワークを通じて情報を入手し入居者をつける(紹介する)ことから「客付業者」とも呼ばれます。

 賃貸物件に入居者募集をかけるときに、管理会社1社のみが入居募集をかけることを「専任媒介」といいます。
 大家さんが自主管理で運営している場合に、大家さん自身が窓口となって複数の仲介会社にを元付業者として依頼する方法を「一般媒介」といいます。

 なお、仲介手数料は宅地建物取引業法により「家賃の1カ月分まで」と定められていますが、仲介会社が仲介手数料の家賃の1カ月分を報酬として手にし、管理会社は大家さんから「広告費」という意味合いで家賃の1カ月分をもらうのが慣例化しています。

物件情報が流通する5つのネットワーク

 不動産業界では、管理会社から仲介会社に情報流通させる仕組みが整備されていて、「レインズ」「アットホーム」「マイソク」「スーモ」「ホームズ」という5つのネットワークが主力となっています。そのほか、大手フランチャイズ(「エイブル」「ミニミニ」など)間の物件ネットワークや、地域限定・アナログのネットワークも存在します。

「レインズ」は不動産業界最大のネットワークで、売買物件の登録が義務づけられています。賃貸物件に関しては登録が任意なので、賃貸物件の情報収集で「レインズ」を使っている仲介会社は限定されています。

「アットホーム」や「スーモ」に登録すると、自動的に「レインズ」にも登録されるので、情報が集約されやすいというメリットがありますが、「アットホーム」や「スーモ」を頼りにしている仲介会社は二度手間になると感じ、あまり利用しなくなったという流れもあります。

 逆に「アットホーム」「マイソク」は利用頻度が高いネットワークで、大手会社だけではなく中堅規模・個人事業主も利用しているのが特徴です。「スーモ」は毎月のサイト掲載量がずば抜けて高いことから、大手会社や客付けに注力している会社が利用しています。

まずおすすめなのは地域密着型の管理会社

 あなたが所有している賃貸物件の情報も、管理会社を通じて、これらのネットワークのなかで流通しているのです。では、その管理会社をどうやって選べばいいのでしょうか。

 まず一番におすすめしたいのは、地域密着型の管理会社で、目安は500戸以上を扱っている会社です。このような会社は、地域の顔として商売をしているので、不良入居者は紹介しづらいという事情があります。管理委託料は家賃の5パーセント前後なので、500戸以上扱っている会社であればビジネスが成立していると考えられます。

 次に大手フランチャイズの管理会社です。全国的に知名度もありますし、会社自体は長年地域密着型の商売をしているので、入居希望者にとっても認知度と信頼感を兼ね備えた存在といえます。しかし、高額な加盟料を本社に支払わなければならないので、売り上げを重視し入居者審査がやや緩い傾向があります。

 そして、「エイブル」「ミニミニ」といった管理会社・仲介会社が別会社になっている業態では、売り上げのために熱心すぎる営業を行なうケースもあります。他社への情報を流さないことから、間口が狭くなる可能性があります。

 最後に、仲介専門の会社は20~30代の「お兄ちゃん営業マン」が多く、仲介手数料の歩合で稼いでいる場合が多いです。成約率は良いですが、入居者の質が落ちるのが仲介専門会社の特徴です。

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