住まいのノウハウ講義 / 買う / 中古住宅の買い方

中古住宅の魅力とは?(4)

選べる住宅ローンや将来設計の自由度が高い

2016/01/04 枦山 剛

中古物件は特に「頭金の用意が少ない人」「30歳、40歳を過ぎてから住宅の購入を考えている人」にとって大きな魅力です。その理由は住宅ローンの仕組みと関係しています。

年をとってからでもローンを組みやすい

 中古物件は特に「頭金の用意が少ない人」「30歳、40歳を過ぎてから住宅の購入を考えている人」にとって大きな魅力です。その理由は住宅ローンの仕組みと関係しています。

 住宅ローンの返済期間は、最長35年が一般的です。完済時の年齢は75~80歳とする金融機関が多いのですが、現実的に安心して働ける年齢を考えると、65歳くらいまでに完済できる目処を立てておきたいところです。そうでないと、将来、高いリスクを背負うことになります。

 退職金などをあてにしていると、老後の資金に不安が残ることになります。また、大企業などでは40歳あたりから子会社に出向となるケースも多く、収入は頭打ちどころか、先細りになることもめずらしくありません。そもそも、勤めている会社が5年先にどうなっているかも不透明な時代です。

 そのため、新築物件を購入するとなると、頭金を貯めて借入金額を抑えたり、なるべく若いうちから長期のローンを組んで、月々の返済額を少なくしたりするなどの工夫が必要になります。

 こうしたなか、中古物件は新築物件より格安で手に入れることができます。結果として借入金額が少なくてすむため、頭金もそれほど必要としませんし、返済期間を短く設定しても、月々の返済額の負担が極端に重くなることもありません。

 たとえば、新築物件を40歳で購入。4000万円の住宅ローンを借入期間25年、固定金利の年率1.64%で組んだ場合(ボーナス時の返済なし)、毎月の返済額は約16.3万円になります。一方、中古物件を購入するため、3000万円の住宅ローンを、そのほかの条件は同じで組んだ場合、毎月の返済額は約12.2万円ですみます。

 このように新築に比べて価格の安い中古住宅なら、ある程度、年齢がいってからでも、リスクを回避しつつ、持ち家を手にすることができるのです。ただし、金融機関によりますが、物件の耐用年数の残存年数内でしかローンを組めないことがあるので残存耐用年数以上のローン期間を検討する方は、事前に金融機関への相談が必要です。

家賃を支払うよりも得

 もちろん、中古物件は若い人にもメリットがあります。先程と同じく中古物件を購入するため、3000万円の住宅ローンを組んだとします。ただし、購入時の年齢は若くて30歳。そのため借入期間は35年とし、固定金利の年率は1.71パーセントとします。
 すると、毎月の返済額は約9.5万円。家族構成や人にもよると思いますが、あまり賃貸物件に家賃を支払っているのと大差のない金額で、35年後には持ち家という財産を残すことができます。

「住宅ローンは金利が乗っているぶん、家賃よりも損」という考えを唱える人もいますが、同じ支出額で最後に残るものがあるのとないのでは、「ある」ほうが得なのは明らかです。特に老後の暮らしが不安視される現代においては、最低限の住処を確保しておけるのは大きなメリットです。

 さらに住宅ローンを金融機関で組む際は団体信用生命保険に加入します。この保険に加入した際は万が一ローンの契約者が死亡しても、残りの住宅ローンはこの保険から支払いが行なわれるので残された家族は住宅ローンの支払がなくなり、そのままその住宅に住むことができるのです。

ライフステージに合わせて住み替え等の検討も

 中古物件は価格が安く、新築にくらべて価格が下がりにくいので、住宅ローンの残債を売却価格が上回ることが多くなります。売却時に売却価格が住宅ローンの残債よりも少ないと、売却資金で住宅ローンの完済ができないため、売却不可となってしまいますが、こうしたケースは新築マンションを購入した場合より少ないといえるでしょう。したがってライフステージに合わせてリフォームや住み替え等を検討しやすいというメリットもあります。

 また中古の場合、物件価格が割安なため、新築を購入した場合より短い期間でローンを完済することも可能です。そして、たとえば子どもが巣立ち、無駄なスペースが増えるようであれば、賃貸に出したり売り払ったりして、もっと利便性の高い住まいに移り住んだり、新たに新築物件を購入するためにローンの担保として提供するなど、将来的な選択肢を広げることができるのです。

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