連載・トピックス / 不動産投資

失敗しない中古マンション投資

住む人目線と投資家目線、2つの目線で物件を見極める

2020/03/21 斎藤 岳志

文/斎藤 岳志

自分の目で見て確認――住む人目線のチェックポイント

画像/123RF

マンション投資で重要なことは、やはり実際に物件に足を運び、自分の目で確かめることです。その際は物件そのものはもちろんですが、共有スペースや周辺環境も確かめることも忘れてはいけません。

これは新築も中古も同じです。新築の場合はパンフレットしかないため、参考になるのはパンフレットと「事業計画書」で判断しなくてはなりません。しかし、これらを鵜呑みにするのは危険です。

事業計画書のなかには、販売価格とベースにした想定利回りを逆算してつくられもの、あるいは銀行ローンを通すための見積もられたものあるようで、あまり参考になりません。なかには、物件そのものについての説明は二の次で、将来の年金代わりとか、利回りのことばかり、「通帳を見ているだけで大丈夫」という販売会社の営業マンは要注意です。

その点、中古の場合はそこまで営業マンがお膳立てして販売されることはなので、自分で確かめることが多くなります。

実際に、マンション投資を行う際はエリア、立地、間取り、設備、管理会社……などチェックするべきポイントはいろいろあります。また、これらをさらに細かく見ていくと、立地では駅からの距離やスーパーなどの買い物できる場所の有無、間取りでは窓の向きや日当たり、設備ではセキュリティや水回りというように、チェックするところはキリがありません。

とはいえ、見極めは意外と簡単。こうしたことは投資家目線ではなく、「自分が住むとしたら…」という借り手目線で見れば、何が足りないかがわかるはずです。そして、自分がここに住んだらどういう生活スタイルになるか想像してみてください。自分が住みたいと思わないところには、やはり人は住んではくれません。

総戸数は多いほうがよい? 少ないほうがよい?

一方、投資家目線での物件選びのチェックポイントとして忘れてはいけないのが、区分所有で投資するマンションの総戸数です。

総戸数のついては、多いほうが1部屋あたりの管理費と修繕積立金の負担が軽くなります。そこで私は「マンション維持」の視点からマンションは大規模がよいと考えています。とはいえ、デメリットもあります。

それは「自分はこうしたらよい」と思うことがあっても、反対が多ければそうはならいということです。これは大規模になればなるほどその傾向は強くなります。

そこで私は50部屋以上、130前後の部屋数というのを1つの目安にしています。また、ワンルームの区分所有だけのマンションではなく、1LDKや2LDKなど共働き世帯やファミリー向けの間取りも混在している物件がベターだと考えています。

理由はそうした物件であれば、所有者が住んでいることも多く、エントランスなど共有スペースなど細かいことにも目が及びます。一方、投資用のマンションでは、入居者からの意見はあっても、その物件全体のを見渡す目が入ることはほとんどありません。管理会社がチェックしているといっても、所有者が住んでいるマンションでさまざまな世帯が住まうほうがマンション全体の治安や、問題点の発見が早くなります。
これは私の経験からもいえることですが、まず所有者が居住している物件は、住んでいるからこその資産価値を守ろうとする意識も働くのです。

多様性とよくいわれますが、マンションでも独身者、夫婦二人世帯、子どものいるファミリー世帯と、いろいろな属性の方が住むことで、家に対して求めることが違い、それぞれの考え方が補完しながらよい物件になるのだと思います。

ゼッタイにやめたほうがよい物件とは?

投資物件の総戸数について、ゼッタイにさけたほうがよいといえるのは、20部屋以下の物件です。

理由は、購入にあたっての融資が受けづらいのです。とくに昨今、賃貸住宅向け融資は厳しくなっています。金融機関によっては融資対象になる物件の基準があって、「20部屋未満はNG」というところも多いと耳にします。

これは大規模修繕など、将来的にリスクがあると金融機関が判断している現れでしょう。実際、小規模のマンションでは修繕積立金は貯まりにくく、1部屋でも未収になればその影響は大きくなります。

小規模なマンションのなかにはデザイナーズマンションで、見た目にもおしゃれな物件も多いですが、このあたりはきちんと見極めておく必要があります。

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