連載・トピックス / 不動産投資

サブリース業界への波紋

揺れるレオパレス21への募る不信感と経営問題

2019/12/29 大谷昭二

文/大谷昭二(NPO法人日本住宅性能検査協会理事長)

ソフトバンクGの動きによってサブリース業界に地価変動も

画像/123RF

賃貸物件を借り上げ、家賃保証を行う――いわゆるサブリースについて、シェアハウスのかぼちゃの家、施工不良問題のレオパレス21など、しばしば問題になります。

そんなサブリース管理戸数ランキング10位以内に入っているのは、どれも大手の賃貸管理会社ばかりで、そのベスト3は

1位 大東建託グループ(東京都) 92万3624戸
2位 積水ハウスグループ(大阪府) 56万5471戸
3位 レオパレス21(東京都) 56万1961戸

の3社でこの第3位のレオパレス21の経営を巡る攻防が激しさを増しています。
同社をめぐる3か月の動きは、

・9月23日レオパレス創業者が立ち上げたMDI、ソフトバンク(OYO)と資本提携
・10月末の文春オンラインには「ソフトバンクグループ孫正義とインドの黒船OYOがレオパレス買収に触手。」
・11月末時点で、ソフトバンクグループはレオパレス21買収から離脱、
・12月17日 ソフトバンクグループ、OYOと賃貸合弁解消

という騒がしい状況になっていましたが、結局はソフトバンクグループとレオパレス21側との折り合いが付かず、提携の話はご破算になった模様です。

その結果、焦点はレオパレス21側の大株主の動きに移ってきており、10%以上を持つレノ(旧村上ファンド関連会社)のほかに、英運用会社のオデイ・アセット・マネジメント、国内運用会社のアルデシアインベストメントなど、この3社の持ち分だけで40%を優に超えるとみられるため、これら大株主の動きに方によっては、サブリース業界は大きな地殻変動が起こりかねない状況です。

レオパレスの“オーナー切り”の前科

しかし、レオパレス21の経営問題がクローズアップされるのは今回が初めてではありません。2011年にも同社の経営が危ぶまれることがありました。企業の経営がおかしくなると、融資しているメインバンクが動き始めます。これはレオパレス21も同様で、11年の経営危機の際にはメインバンクである三井住友銀行が動いています。
11年の経営危機は、リーマンショクの影響によるもので、これを受けて三井住友銀行とのつながりあるコンサルタント会社が経営立て直しのために指導に入りました。その時に考案されたのが、それまでオーナーに対して行ってきた借り上げ保証の家賃の一方的な引き下げ、あるいは解約を迫る「終了プロジェクト」というものでした。

そのときにレオパレス21本社から各支店に1通のメールが送られます。そのメールは以下のような内容でした。

<2011年8月10日付終了プロジェクトメール文>
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・「内容証明等を積極的に使用し、交渉困難な案件は解約通知を送付して3ケ月後には全室明け渡しとする」
・「10年超の案件は基本的に解約を前提とした交渉を行なう」
・「9月以降の本格的解約目標設定に先立ち、月内に一定の確率で解約に持ち込むためのスキーム・トークフロー・業務フロー等を構築する」
・「解約を辞さない強気の交渉」「オーナーからの解約の話が出ない場合はそもそも提示額が低すぎる」など賃料の大幅減額の提示を促しているほか、10年未満の物件についても賃料減額を目指すように指示
・「10年超えは基本解約という意識が足りていなし社員が見受けられるので、各責任者は意識付けを徹底するように」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

オーナーとの契約を解約するにあたって、このコンサルタント会社は、「不動産の賃貸借契約を規定している借地借家法は、契約上の弱者である賃借人の保護が立法趣旨であること。同法32条1項では賃借人に「賃料減額請求権」を認めており、これは強行規定でもあることから、一連の最高裁判決では、サブリース契約が不動産賃貸借契約である以上、同法32条1項が適用されるとの判断が示されている」と主張します。

この判例を元に減額請求・解約の根拠として理論武装。11年8月10日に全支店長宛に「終了プロジェクト」メールを発信し、この減額措置を強硬に推し進めました。
本来、借地借家法32条1項では家主に対して立場の賃借人を想定した法律なのですが、この法律を逆手に取って一部上場であるレオパレス21が借地借家法での弱者となって、個人や中小企業の物件オーナーに一方的に家賃の減額を迫ったのです。

その結果、2011年~12年に15000戸のサブリース契約の解約がなされ、レオパレス21の経営は一旦は持ち直しました。しかし、そのようなあくどい仕打ちを受けたオーナーたちの間には同社に対する、恐怖と不信感が蔓延してしまうことになります。

そのため今回のアパート施工不良トラブルに端を発した、「令和の経営危機」においても、当然ながら、家賃減額・契約解除等の悪夢の再来を危惧しているオーナーが沢山います。
しかも、今回発覚したアパート施工不良のトラブルもレオパレス21への不信感を強めたオーナーさんの指摘で発覚したと言われています。

オーナーの告発によってはじまったアパート施工不良問題

このアパート施工不良のトラブルである「界壁施工不備」は、どのようにして、明らかになったのでしょうか。その経緯を見ていきましょう。

・18年3月29日および4月17日に2名のオーナーから、確認通知図書との相違の指摘を受け界壁施工不備が発覚。
・5月25日、国土交通大臣が会見にて、特定行政庁が建築基準法違反と判断した物件については、違反状態を速やかに解消するよう指導し、必要に応じて免許権者である国、または都道府県が建築士を処分すると答弁。
・19年7月12日、消防庁の発表によると、レオパレス21が施工した267棟の共同住宅において、界壁が耐火構造または準耐火構造に、外壁または天井部が準耐火構造に不適合であり、消防法または火災予防条例の基準に違反する恐れがあること、加えて、レオパレス21が施工した3964棟の共同住宅についても*建築構造等を調査中であることがレオパレス21から報告された。

これに加えて基礎工事についての疑惑も指摘されています。この問題もまともに調査すればさらに数多く出ると予想されています。
ここまでに明らかになった不良物件の詳細は以下のようになっています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
〈19年11月末時点で明らかになった問題物件の状況〉
全棟数     調査対象棟数  調査判定済み棟数 明らかな不備棟数    改修工事
                                  着手棟数  完了棟数  
39,085       38,517      37,999      13,517      4,004    896
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

レオパレス側では、約3万9000棟に上る全物件の調査を10月末にほぼ終え、法令違反の疑いのある約1万3000棟を含め8割近くで何らかの不備が見つかりました。同社では耐火などの改修・補修を進めていますが、2020年3月期だけで改修費など100億円を特別損失として計上。工事の進捗(しんちょく)次第では来期にも追加損失が発生する恐れがあります。

とはいえ、改修施工は遅々として進んでおらず、この先が見えない状況に嫌気をさし、ソフトバンクグループは手を引いたのはないかと言われています。

人命を軽視した界壁施工不備問題の本質

そもそも今回のレオパレス21の建築基準法違反とはどのようなものかを整理すると、以下のようになります。

1. 住戸界壁の遮音性能の基準未達違反(建設省告示第1827号)
2. 住戸界壁の構造基準違反
共同住宅の界壁は、準耐火構造として小屋裏または天井裏に達せしめなければならない(建築基準法施行令だい114条第1項)
3. 外壁の構造が建設大臣認定とは不適合違反
4. 天井の構造が1時間耐火構造違反

つまり、共同住宅という特殊建築物であるにもかかわらず、人命の安全第一という最大の使命をないがしろにした大きな問題なのです。

信用が失墜したレオパレスは、19年10月末時点の物件入居率は採算ラインとされる80%を割り込み、79.49%まで低下しています。物件には空き室が目立ち、主力の賃貸事業の苦戦から本業のもうけを示す営業損益も280億円の赤字となる見通しです。
加えて建築現場での人手不足もあり、来期以降も綱渡りの経営が続くことは必至と見られています。


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