超低金利時代は、「頭金なし」で住宅ローンを借りたほうが頭金を貯めるより返済はラクになる！（1/2ページ）

頭金を貯めた場合と頭金なしの場合の返済負担の違いは？

頭金なしで借りた場合と頭金を用意して借りた場合では、どれくらい返済負担に差が出るのでしょうか？

現在30歳の人が3000万円の物件を65歳までのローンで購入するケースを例にとって考えてみましょう。頭金を貯めるための毎月の貯金額は5万円として考えます。

(1)いますぐ頭金なしで35年ローンを組んだ場合（借り入れ時の年齢30歳）
(2)５年かけて頭金300万円(＝物件価格の１割)を貯めて30年ローンを組んだ場合（借り入れ時の年齢35歳）
(3)10年かけて頭金600万円(＝物件価格の２割)を貯めて25年ローンを組んだ場合（借り入れ時の年齢40歳）

図１を見てください。
当然ですが、総返済額についていえば、頭金が多く返済期間が短いほど少なくてすみます。ですが、毎月の返済額を比較してみると、ほとんど差のないことがわかると思います。

（図１）頭金の額と返済期間による毎月の返済額の違い

頭金を１割貯めても毎月の返済負担は1000円も違わない

毎月の返済額に大きな差がないのであれば、頭金なしでもいますぐにローンを組んでしまったほうが安心できます。その理由はふたつあります。

ひとつは、現在、住宅ローン金利は史上空前の低水準となっていることです。今後、さらに金利が下がらないとも限りませんが、これ以上下がりようのないところまできているのは確かです。５年先、10年先のリスクを考えるならば、金利上昇リスクのほうを心配すべきでしょう。

もうひとつは、頭金を貯めている間の毎月の負担額は、頭金なしで35年ローンを組むケースよりも大きくなってしまうということです。

この例では、頭金を毎月5万円ペースで貯める前提となっていますが、その間には、同時に家賃も支払っていかなければなりません。

仮に家賃が7万円だとすると、頭金の貯蓄と合わせて毎月12万円が必要です。図６を見てわかるように、頭金ゼロの場合の毎月の返済額は10万7249円ですから、これを上回ることになってしまいます。それでいて同じ65歳までに完済するならば、頭金を１割貯めても、得られる効果は、毎月の返済額で1000円も違わないのです。

頭金を貯めている間の家賃負担を忘れてはいけない

さらに総返済額について考えても、頭金を貯めている間に〝家賃〟というコストが発生しているため、実は頭金なしのほうが得になるケースも出てきます。

図１の総返済額を見ると、頭金なしの場合は約4504万円、頭金300万の場合は約4141万円と、一見、頭金を貯めたほうが363万円も得なように思えます。
ですが、このケースでは頭金を貯めるのに5年かかっています。その間に家賃として7万円× 12カ月×５年＝420万円のコストがかかっていることを忘れてはいけません。

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